জমি নিয়ে প্রতারণা, জটিলতা ও মামলা-মোকদ্দমা আজকাল খুবই সাধারণ ঘটনা হয়ে দাঁড়িয়েছে। বিশেষত, একটি জমি যদি একাধিক ব্যক্তির কাছে বিক্রি করা হয়—তাহলে প্রকৃত মালিক কে হবেন, তা নিয়ে অনেকের মনেই প্রশ্ন দেখা দেয়। আজ আমরা দুটি গুরুত্বপূর্ণ বিষয়ের ওপর আলোকপাত করব:
১. যদি এক খণ্ড জমি দুই ব্যক্তি বিক্রি করেন—তাহলে প্রকৃত মালিক কে হবেন?
২. যদি একজন ব্যক্তি একই জমি দুইবার বিক্রি করেন—তাহলে কোন দলিলটি টিকবে?
জমি অবিভক্ত থাকলে জটিলতা:
অনেক সময় দেখা যায়, একটি জমি এখনও ভাগ হয়নি—অর্থাৎ ওয়ারিশসূত্রে প্রাপ্ত অবিভক্ত সম্পত্তি। দুই ভাই হয়তো যৌথভাবে জমির মালিক। কিন্তু তারা আপষ-বণ্টননামা ছাড়াই কেউ একজন পুরো জমি বিক্রি করে দেন, কিংবা উভয় ভাই আলাদাভাবে একই জমি বিক্রি করে দেন।
এই ক্ষেত্রে, যার মালিকানা আইনি প্রক্রিয়ায় (যেমন: বণ্টননামা বা দখল) নির্ধারিত আছে এবং যিনি সেই জমির অংশ বিক্রি করেছেন—তার দলিলটি টিকবে। অর্থাৎ, যার নামে বৈধ মালিকানা আছে, তিনি যাকে জমি হস্তান্তর করবেন, সেই দলিলটি আইনের চোখে সঠিক ও কার্যকর হবে।
হেবা দলিল বনাম সাব-কবলা:
ধরা যাক, একজন স্বামী হেবা দলিলের মাধ্যমে তার স্ত্রীকে জমি দিয়েছেন। এরপর আবার তিনি সেই জমি সাব-কবলা দলিলের মাধ্যমে আরেকজনের কাছে বিক্রি করেন। তাহলে মূল মালিকানা যেহেতু হেবা দলিল অনুযায়ী স্ত্রীর নামে চলে গেছে, স্ত্রী যার কাছে বিক্রি করবেন, সেই দলিলটিই টিকবে। স্বামীর দলিলটি হবে অবৈধ।
তবে যদি স্বামী আগে সাব-কবলা করেন এবং পরে হেবা দলিল করেন, তাহলে সাব-কবলা দলিলটিই টিকবে। অর্থাৎ, রেজিস্ট্রেশন যিনি আগে করলেন, তিনিই আইনি সুবিধা পাবেন—এটাই মূল কথা।
এক ব্যক্তি জমি দুইবার বিক্রি করলে:
এক্ষেত্রেও প্রথম যে দলিলটি রেজিস্ট্রি হয়েছে এবং যার মাধ্যমে ক্রেতা দখলে এসেছেন, সেই দলিলটি টিকবে। এমনকি যদি প্রথম ক্রেতা দখলে না আসেন, তবু রেজিস্ট্রি আগে হয়ে থাকলে তার দলিলটিই আইনি প্রাধান্য পাবে।
রেজিস্ট্রি আইন, ১৯০৮-এর ৪৭ ধারা অনুযায়ী, “যার দলিল আগে রেজিস্ট্রি হয়েছে, সেই দলিলটিই বৈধ বলে গণ্য হবে।”
একই দিনে দুই দলিল রেজিস্ট্রি হলে?
একই তারিখ, সময়, এমনকি মিনিট-সেকেন্ড পর্যন্ত মিলে গেলে, তখন দেখা হয় দলিলের সিরিয়াল নম্বর। যেটির সিরিয়াল নম্বর আগে, সেটি আইনি দৃষ্টিতে গ্রহণযোগ্য ও কার্যকর দলিল হিসেবে বিবেচিত হবে।
উপসংহার:
জমি কেনার আগে অবশ্যই মালিকানার কাগজপত্র, নামজারি, দখল, দলিল এবং প্রয়োজনীয় সার্চ রিপোর্ট ভালোভাবে যাচাই করতে হবে। জমির প্রকৃত মালিক চিহ্নিত না করে দলিল করলে তা বাতিল হয়ে যেতে পারে এবং আইনি জটিলতা তৈরি হতে পারে।